Beth y gellir ei gynnwys mewn taliadau gwasanaeth

Mae’n bosibl y bydd gan eich les delerau penodol sy’n dweud bod yn rhaid i’ch landlord wneud gwaith penodol neu ddarparu gwasanaethau penodol. Neu mae’n bosibl bod geiriad eich les yn gyffredinol iawn, er enghraifft, mae’n bosibl y bydd yn cyfeirio at gostau atgyweirio a chynnal a chadw strwythur yr adeilad yn unig.

Mae’r rhan fwyaf o lesoedd modern wedi’u geirio mewn ffordd sy’n caniatáu i’r landlord adennill costau am wasanaethau sydd heb eu rhestru’n benodol. Er enghraifft, mae’n bosibl bod y les yn cyfeirio at “unrhyw gostau a threuliau rhesymol eraill sy’n codi yng nghyswllt yr adeilad”. Weithiau, mae hyn yn cael ei alw’n gymal ‘ysgubo’ (neu ‘sweeping-up’).

Hyd yn oed os oes cymal ysgubo, mae angen geiriau penodol yn eich les ar gyfer rhai mathau o daliadau.

Ar gyfer y rhan fwyaf o eiddo lesddaliadol, bydd tâl gwasanaeth yn talu am bethau fel:

• gwaith cynnal a chadw ac atgyweirio rhannau cyffredin o’r adeilad, fel mynedfeydd, grisiau a’r to
• yswiriant adeilad
• glanhau a goleuo mannau cymunedol
• cynnal cyfleusterau sy’n cael eu rhannu, fel lifftiau, boeleri neu systemau larwm
• gwaith cynnal a chadw unrhyw fannau awyr agored, fel gerddi
• costau cyfrifoldebau iechyd a diogelwch y landlord am yr adeilad megis gwaith cynnal a chadw arferol
• cyfraniad at gronfa wrth gefn neu gronfa ad-dalu, i dalu am waith drud nad yw’n cael ei wneud bob blwyddyn, fel gosod to newydd

Dylid nodi rhai pethau yn y les fel gwaith gwella, costau rheoli a chostau cyfreithiol os ydynt wedi’u cynnwys yn y tâl gwasanaeth.

Gwaith gwella

Nid yw’r rhan fwyaf o lesoedd yn y sector preifat yn dweud bod yn rhaid i lesddeiliaid gyfrannu at gost gwella’r adeilad.

Ond mae lesoedd ar gyfer adeiladau sy’n eiddo i awdurdodau lleol a chymdeithasau tai yn aml yn caniatáu i gost gwelliannau gael ei chynnwys yn y tâl gwasanaeth.

Weithiau gall fod yn anodd dweud a yw’r gwaith yn waith atgyweirio neu’n waith gwella. Os ydych chi’n anghytuno â’ch landlord am hyn, mae’n bosibl gwneud cais i dribiwnlys am benderfyniad ynghylch a oes rhaid i chi dalu ai peidio.

Costau rheoli

Costau rheoli yw costau’r landlord neu’r asiant rheoli am waith ar reoli’r adeilad, megis casglu taliadau gwasanaeth, gweinyddu cyfrifon banc, costau staff a chostau swyddfa.

Bydd landlord, neu asiant rheoli sy’n gweithredu ar ran y landlord, ond yn gallu adennill costau rheoli os yw’r les yn nodi y gall wneud hynny.

Efallai y bydd eich les yn dweud y gall y landlord adennill canran o’r tâl gwasanaeth i dalu am y costau hyn, neu efallai y bydd yn dweud swm “rhesymol neu deg”.

Costau cyfreithiol

Mae’n gyffredin i’r landlord gynnwys ei gostau cyfreithiol o reoli’r adeilad yn y tâl gwasanaeth. Ond dim ond os yw’r les yn cynnwys cymal indemnio penodol sy’n caniatáu iddo wneud hynny y gall wneud hyn.

Os yw’r les yn caniatáu i’r landlord adennill costau cyfreithiol, yn dibynnu ar y geiriad, mae’n bosibl na fydd yn gallu adennill costau nad ydynt yn uniongyrchol gysylltiedig â rheoli’r adeilad, fel costau achosion tribiwnlys neu anghydfodau sy’n ymwneud â lesddeiliaid.

Os byddwch yn gwneud cais i’r tribiwnlys am benderfyniad ynghylch a yw tâl gwasanaeth yn rhesymol, gallwch hefyd wneud cais i sicrhau na all eich landlord ychwanegu ei gostau cyfreithiol ar gyfer yr achos tribiwnlys at y taliadau gwasanaeth. Gelwir hyn yn Gais Adran 20C.

Gallwch hefyd wneud cais i’r tribiwnlys i gostau cyfreithiol eich landlord beidio â chael eu hychwanegu at eich taliadau gwasanaeth os bydd eich landlord yn gwneud cais iddo am benderfyniad ynghylch a yw tâl gwasanaeth yn rhesymol.

Rhagor o wybodaeth am wneud cais i’r tribiwnlys a chyfyngu ar daliadau gwasanaeth.

Costau cyfreithiol a thaliadau gweinyddol

Mae rhai lesoedd yn caniatáu i’r landlord adennill costau cyfreithiol gan lesddeiliad unigol drwy godi ffi weinyddol, yn hytrach na’r tâl gwasanaeth sy’n cael ei dalu gan bob lesddeiliad.

Rhagor o wybodaeth am ffioedd gweinyddol.

Mae’r rheolau sylfaenol ynghylch taliadau gwasanaeth wedi’u nodi yn Neddf Landlord a Thenant 1985.

Fel arfer, gall landlord hawlio unrhyw arian y mae wedi’i wario ar reoli’r adeilad yn ôl, ond ni all wneud elw.

Nid oes rhaid iddo gadw costau mor isel â phosibl. Fodd bynnag, mae’r gyfraith yn dweud:

• mae’n rhaid i daliadau am wasanaeth fod yn “rhesymol”
• pan fo costau’n ymwneud â gwaith neu wasanaethau, mae’n rhaid i’r gwaith neu’r gwasanaethau fod o safon resymol

Nid oes diffiniad syml o beth sy’n rhesymol. Mae’n dibynnu ar bethau fel a yw’r gwaith yn angenrheidiol, ac a oedd gan y landlord weithdrefnau addas ar gyfer trefnu’r gwaith a rheoli costau.

Mae gennych chi a’ch landlord hawl i ofyn i dribiwnlys benderfynu a yw tâl gwasanaeth yn rhesymol.

Rhagor o wybodaeth am herio taliadau gwasanaeth afresymol.

Nid oes rhaid i chi dalu tuag at gostau os cawsant eu hysgwyddo fwy na 18 mis cyn y gofynnwyd i chi dalu. Yr enw ar hyn yw’r rheol 18 mis.

O dan adran 20B o Ddeddf Landlord a Thenant 1985, rhaid i’ch landlord gyhoeddi gorchymyn am daliadau gwasanaeth o fewn 18 mis i’r adeg a gododd costau am y gwaith neu’r gwasanaethau. Mae costau’n codi pan fydd y landlord yn talu amdanynt neu’n dod yn atebol i dalu amdanynt (er enghraifft, pan fydd yn cael anfoneb).

Mae eithriad os bydd yn cyflwyno hysbysiad i chi o fewn 18 mis yn datgan ei fod wedi cronni costau’r gwaith neu’r gwasanaethau ac y bydd yn rhaid i chi gyfrannu yn y pen draw drwy dalu tâl gwasanaeth. Dylai’r hysbysiad roi ffigur ar gyfer y costau gwirioneddol, ond nid oes angen iddo ddweud wrthych faint yn union y bydd angen i chi ei dalu.

Os bydd yn rhoi gorchymyn am dâl gwasanaeth ar ôl 18 mis, ac nad ydyw wedi cyflwyno hysbysiad, ni all adennill y costau.

Rhaid i’ch landlord ymgynghori â’r lesddeiliaid os yw’n cynllunio gwaith neu wasanaethau a fydd, fesul lesddeiliad, yn costio mwy na:

• £250 ar gyfer gwaith mawr neu “waith cymwys”
• £100 y flwyddyn dan gytundeb gwasanaeth sy’n para mwy na blwyddyn (“cytundeb hirdymor cymwys”)

Mae hon yn broses gyfreithiol benodol a nodir yn Adran 20 o Ddeddf Landlordiaid a Thenantiaid 1985.

Os nad yw eich landlord wedi dilyn y broses ymgynghori, ni all godi mwy na’r symiau hyn (£250 neu £100) ar lesddeiliaid unigol tuag at gost y gwaith neu’r gwasanaethau, oni bai ei fod yn cael caniatâd gan dribiwnlys. Yn gyffredinol, dim ond os na wnaeth methiant eich landlord i ymgynghori achosi i chi golli arian neu hawliau y bydd tribiwnlys yn rhoi’r caniatâd hwn.

Mae’r ffioedd am y gwaith neu’r gwasanaethau hyn yn dal i fod yn daliadau gwasanaeth, ac felly mae’n rhaid iddynt hefyd fodloni’r rheolau ynghylch rhesymoldeb.

Rhagor o wybodaeth am ymgynghoriad Adran 20.

Mae Deddf Diogelwch Adeiladau 2022 yn cyfyngu ar yr hyn y gall landlordiaid ei godi ar lesddeiliaid am rai mathau o waith i drwsio diffygion diogelwch mewn adeiladau tal, fel tynnu cladin anniogel.

Rhagor o wybodaeth am warchodaeth lesddeiliaid o ran costau gwaith diogelwch tân.