Gwybodaeth am yr hawl i reoli

Yr hawl i reoli yw’r hawl i berchnogion fflatiau lesddaliadol weithio gyda’i gilydd i gymryd drosodd y gwaith o reoli eu hadeilad gan y landlord (y rhydd-ddeiliad). Mae’n ddefnyddiol os ydych chi eisiau cymryd cyfrifoldeb dros sut mae eich adeilad yn cael ei reoli a’i gynnal a’i gadw.

Nid oes angen caniatâd y landlord arnoch, ac nid oes angen i chi fynd i’r llys. Nid oes angen i chi brofi bod unrhyw broblemau wedi bod gyda’r gwaith rheoli – gallwch gymryd yr hawl i reoli hyd yn oed os yw’r landlord wedi bod yn rheoli’r adeilad yn dda.

Rhaid i’r adeilad fodloni amodau penodol, a rhaid i lesddeiliaid o leiaf hanner y fflatiau yn yr adeilad gymryd rhan.

Bydd angen i chi sefydlu cwmni hawl-i-reoli, gwahodd yr holl lesddeiliaid i fod yn aelodau, a dilyn proses benodol. Bydd angen i rai o’r lesddeiliaid fod yn gyfarwyddwyr ar y cwmni a’i redeg.

Y cwmni hawl-i-reoli, ac nid lesddeiliaid unigol, sy’n gyfrifol am reoli’r adeilad. Efallai y bydd rhai o’r lesddeiliaid yn newid dros amser os byddant yn gwerthu eu fflatiau, ond bydd y cwmni’n parhau i reoli’r adeilad.

Y landlord fydd yn berchen ar yr adeilad o hyd, ac mae ganddo’r hawl i ddod yn aelod o’r cwmni hawl-i-reoli ar ôl trosglwyddo’r rheolaeth.

Os byddwch yn prynu fflat lesddaliad mewn adeilad sydd â chwmni hawl-i-reoli yn barod, mae gennych hawl i fod yn aelod o’r cwmni ac i ddweud eich dweud am sut mae’r adeilad yn cael ei redeg.

Gall yr hawl i reoli fod yn ddewis da os yw’r canlynol yn wir:

• rydych yn anhapus â’r ffordd y mae eich adeilad yn cael ei redeg
• hoffech gael mwy o reolaeth a gallu gwneud penderfyniadau am eich adeilad
• rydych yn credu bod y costau’n rhy uchel ac y gallech eu lleihau drwy gymryd cyfrifoldeb am y gwaith rheoli
• mae lesddeiliaid eraill yn yr adeilad yn barod i gymryd rhan ac i gydweithio

Ond, mae’n gyfrifoldeb mawr, ac mae pethau y bydd angen i chi eu hystyried.

Sefydlu’r cwmni

Mae’r broses yn weddol syml, ond bydd yn cymryd nifer o fisoedd. Nid yw’n ateb cyflym os oes problemau brys.

Costau

Yn wahanol i opsiynau fel prynu’r rhydd-ddaliad, nid yw’r hawl i reoli yn ddrud i’w sefydlu ar gyfer lesddeiliaid unigol.

Efallai y byddwch yn gallu lleihau biliau tâl gwasanaeth ar ôl i chi ysgwyddo’r cyfrifoldeb rheoli. Fodd bynnag, ni ddylech geisio arbed arian drwy gwtogi ar wasanaethau neu waith cynnal a chadw os bydd hyn yn effeithio ar gyflwr yr adeilad. Rhaid i’r cwmni hawl-i-reoli weithredu er lles gorau’r eiddo, hyd yn oed os gallai hyn weithiau olygu cynnydd mewn costau.

Cyfrifoldebau

Bydd angen i chi ddod o hyd i bobl sy’n fodlon bod yn gyfarwyddwyr ar y cwmni hawl-i-reoli, ac sydd â’r sgiliau iawn neu sy’n barod i ddysgu. Gall y gwaith hwn gymryd llawer o amser, ac fel arfer nid yw cyfarwyddwyr yn cael eu talu am eu hamser.

Bydd angen i gyfarwyddwyr wneud y canlynol:

• dysgu am weithdrefnau rhedeg cwmni, neu gael cyngor proffesiynol
• cydymffurfio â chyfraith cwmnïau, a chyfraith tai ac iechyd a diogelwch
• delio â chyllidebau a chyfrifon
• delio â phroblemau ariannol, megis lesddeiliaid nad ydynt yn talu taliadau gwasanaeth mewn pryd
• cynnal yr adeilad i safon dda
• cyflawni cyfrifoldebau’r landlord fel y nodir yn y les
• delio ag anghytundebau rhwng lesddeiliaid, neu gyfarwyddwyr eraill, a allai fod â safbwyntiau gwahanol

Nid oes rhaid i’r cwmni hawl-i-reoli wneud y gwaith rheoli o ddydd i ddydd ei hun. Gallwch ddewis defnyddio asiant rheoli.

Mae adeilad yn gymwys ar gyfer yr hawl i reoli:

• os nad yw’r landlord yn awdurdod lleol
• os yw’r adeilad yn cynnwys o leiaf 2 fflat
• os yw o leiaf ddwy ran o dair o’r fflatiau yn eiddo i “denantiaid cymwys” (mae hyn yn golygu lesddeiliaid hir – rhaid i’r lesoedd fod wedi bod yn fwy na 21 mlynedd pan gawsant eu rhoi am y tro cyntaf)
• os yw lesddeiliaid o leiaf hanner y fflatiau yn yr adeilad yn cytuno i gymryd rhan a dod yn aelodau o’r cwmni hawl-i-reoli. Os mai dim ond 2 fflat sydd yn yr adeilad, yna mae’n rhaid i’r ddau lesddeiliad gymryd rhan
• os yw o leiaf 50% o’r adeilad yn eiddo preswyl – felly os yw’n cynnwys eiddo masnachol fel siop neu swyddfa, rhaid iddo beidio â chymryd mwy na 50% o gyfanswm arwynebedd y llawr (heb gynnwys mannau cyffredin fel mynedfeydd a grisiau a rennir)

Nid oes angen i’r lesddeiliaid fyw yn y fflatiau – maen nhw’n dal yn gymwys os ydyn nhw’n rhentu eu fflatiau allan. Mae lesddeiliaid rhanberchnogaeth hefyd yn gymwys.

Rhaid i’r adeilad fod yn un adeilad hunangynhwysol, neu’n rhan hunangynhwysol o adeilad sydd ar wahân yn strwythurol. Os oes blociau ar wahân yn strwythurol mewn ystad, byddai angen i bob bloc ysgwyddo’r hawl i reoli ar wahân. Weithiau gall fod yn anodd penderfynu a yw adeilad “ar wahân yn strwythurol”, felly mae’n bosibl y bydd angen i chi gael cyngor proffesiynol ar hyn gan arolygwr.

Esemptiad i landlordiaid preswyl

Mae esemptiad mewn rhai achosion lle mae’r landlord yn byw yn yr adeilad. Esemptiad i landlord preswyl yw’r enw ar hyn. Mae hyn yn golygu na fydd yr adeilad yn gymwys i gael yr hawl i reoli os yw pob un o’r rhain yn berthnasol:

• nid yw’n floc o fflatiau wedi’i adeiladu’n bwrpasol (er enghraifft os yw’n dŷ wedi’i addasu)
• mae’n cynnwys 4 fflat neu lai
• os yw un o’r fflatiau wedi’i feddiannu gan y landlord (y rhydd-ddeiliad) neu aelod o’i deulu sy’n oedolyn fel ei unig gartref neu ei brif gartref, a’i fod wedi byw yno am y 12 mis diwethaf o leiaf

Dyma’r prif gamau ar gyfer ymgymryd â’r hawl i reoli:

1. Sefydlu a chofrestru cwmni hawl-i-reoli (gall unrhyw nifer o lesddeiliaid wneud hyn, ond mae’n syniad da ystyried a fydd gennych ddigon o lesddeiliaid cymwys yn barod i ymuno yn nes ymlaen).
2. Gwahodd yr holl lesddeiliaid i fod yn aelodau o’r cwmni hawl-i-reoli drwy anfon hysbysiad yn eu gwahodd i gymryd rhan. Bydd angen i lesddeiliaid o leiaf hanner y fflatiau ymuno.
3. Dweud wrth y landlord eich bod yn mynnu’r hawl i reoli drwy anfon hysbysiad hawlio ato. Rhaid i chi ei anfon o leiaf 14 diwrnod ar ôl yr hysbysiad gwahodd i gymryd rhan.
4. Rhoi mis o leiaf i’r landlord anfon gwrth-hysbysiad.
5. Trefnu contractau ar gyfer unrhyw wasanaethau sydd eu hangen i reoli’r adeilad.
6. Cymryd rheolaeth dros yr adeilad ar y dyddiad a nodir yn yr hysbysiad hawlio. Rhaid i hyn fod o leiaf 3 mis ar ôl dyddiad cau’r landlord ar gyfer anfon gwrth-hysbysiad.
7. Mae’r landlord yn trosglwyddo unrhyw arian heb ei wario o daliadau gwasanaeth neu gronfa wrth gefn (cronfa ad-dalu) i’r cwmni hawl-i-reoli.

Os bydd y landlord yn gwrthwynebu’r hawliad, gallwch wneud cais i dribiwnlys am benderfyniad.

Mae’n well cael cyngor proffesiynol gan gyfreithiwr yn gynnar os ydych chi’n ystyried yr hawl i reoli.

I gael rhagor o wybodaeth am sut i ddechrau arni, edrychwch ar ein canllawiau:

1. Sefydlu’r hawl i reoli – canllaw cam wrth gam ar y broses
2. Rhedeg cwmni hawl-i-reoli – gwybodaeth am sut dylai’r cwmni gael ei redeg a’ch cyfrifoldebau chi os byddwch chi’n dod yn gyfarwyddwr

Mae’n bosibl nad yr hawl i reoli yw’r opsiwn gorau ym mhob achos. Gallwch gael gwybodaeth am opsiynau eraill os ydych chi’n anhapus â’r ffordd mae eich adeilad yn cael ei reoli.