Go to section

Beth yw ‘Gwerthuso Niwtral Cynnar’?

Asesiad o’r materion sydd yn peri’r anghydfod yw Gwerthuso Niwtral Cynnar, a’i fwriad yw gweithredu fel sylfaen i drafodaethau pellach ac i osgoi’r amser, y gost a’r pryder a achosir gan ymgyfreitha diangen. Bydd arbenigwr annibynnol yn rhoi ei farn ar deilyngdod y materion a godir gan y partïon. Nid yw ei farn/ei barn yn gyfrwymol ond mae’n cynnig gwerthusiad diduedd o gryfderau cymharol achosion y partïon, ac yn arweiniad i’r canlyniad tebygol os aiff y mater gerbron Tribiwnlys Prisio Les ddaliadau (LVT).

Beth yw swyddogaeth y gwerthuswr?

Yr unig beth gall y gwerthuswr ei wneud yw rhoi barn annibynnol am y tebygrwydd o lwyddiant gerbron yr LVT ond ni all wneud penderfyniadau terfynol na dyfarniadau.

Bydd angen eich cymorth ar y gwerthuswr er mwyn ffurfio barn ar y materion sydd yn peri’r anghydfod. Trwy gyflwyno eich anghydfod yn iawn byddwch yn egluro eich achos ar gyfer y gwerthuswr. Bydd yr arweiniad hwn o gymorth i’r lesddalwyr a’r landlordiaid baratoi eu datganiadau ar gyfer y gwerthusiad ac yn arbed amser, arian a phryder i bawb sydd ynghlwm â’r mater.

Gwerthuso Niwtral Cynnar LEASE – ffurflen gais

Mae’r arweiniad wedi ei rannu’r dair adran:

Adran 1    Am beth mae gwerthuswr yn edrych.

Adran 2    Rhoi enghraifft o ddatganiad lesddaliwr.

Adran 3      Rhoi enghraifft o ddatganiad landlord.

Pwy fydd yn gweld yr wybodaeth rydych yn ei gyflwyno i ni?

Am beth mae gwerthuswr yn edrych

Gall gwerthuswr fynegi barn ar yr wybodaeth sydd gerbron, a hynny yn unig, ac yn gyffredinol ni fydd yn cysylltu â’r partïon ar gyfer gwybodaeth pellach neu wybodaeth i gefnogi.

Mae angen i’r gwerthuswr wybod beth yw sail yr anghydfod a faint o arian y dadleuir amdano. Oherwydd hyn mae’n werth treulio amser yn cyflwyno eich achos yn gywir fel nad oes unrhyw amheuaeth ym meddwl y gwerthuswr parthed achos yr anghydfod.

Efallai byddwch yn dymuno cynnwys gwybodaeth fel a ganlyn:

Wrth adolygu eich datganiad, bydd y gwerthuswr, gan amlaf, yn gofyn y cwestiynau canlynol iddo’i hun:

Gall y gwerthuswr weithio gyda’r wybodaeth a gyflwynwyd a hynny yn unig. Ni fydd ef neu hi yn gwybod dim am yr anghydfod ar wahân i’r hyn mae’r partïon yn ei gyflwyno. Felly mae’n bwysig eich bod yn cyflwyno eich achos yn glir. Gan amlaf ni fydd gwerthuswyr yn cysylltu â landlordiaid neu lesddalwyr i ofyn iddynt am wybodaeth coll.

Cam 1: Amlinellu’r anghydfod

Beth sydd wrth wraidd yr anghydfod a beth yw’r swm y dadleuir yn ei gylch?

Rhowch eglurhad bras o’r eitemau sydd wrth wraidd yr anghydfod, a beth yw’r swm y dadleuir amdano. Er enghraifft:

 

Ffi rheolaeth £243
Gweithfeydd pwysig (gosod drysau trydan) £450
Treuliau annisgwyl £80
Cyfanswm £773

Sicrhewch eich bod wedi cyfrif y swm yn gywir.

Egluro achos eich anghydfod:

  1. Os ydych yn dadlau am sawl taliad am wasanaethau, mae o gymorth i nodi’r swm ar gyfer pob eitem, a rhai manylion parthed yr hyn sydd wrth wraidd eich dadl.
  2. Eglurwch pam eich bod yn credu nad oes gofyn i chi dalu’r swm sydd wrth wraidd y dadlau.
  3. Meddyliwch am y cwestiynau bydd y gwerthuswr yn eu gofyn yn y cyfnod hwn:
    • Beth yw rhwymedigaethau’r lesddaliwr?
    • Beth yw rhwymedigaethau’r landlord ac a oedd ef neu hi wedi cydymffurfio â hwy?

Mae’n hanfodol eich bod yn nodi’n fanwl y taliad ymhob achos o anghydfod os oes mwy nag un eitem mewn bil am wasanaethau. Felly, er enghraifft, os yw cyfanswm y taliad am wasanaethau yn £1025, ond bod hyn yn berthnasol i wasanaethau gwahanol (e.e. ffioedd y syrfëwr £75, ail-baentio allanol £750, ffi rheolaeth £200), nodwch bob eitem.

Peidiwch â::

  1. Disgwyl i’r gwerthuswr weithio allan beth rydych yn dadlau amdano neu faint rydych yn dadlau amdano parthed pob eitem. Pan fyddwch yn egluro eich anghydfod mewn manylder, (gweler Cam 2) gallwch nodi pob eitem unigol.
  2. Anghofiwch am weddill y taliad am wasanaethau. Ydych chi’n cytuno bod gweddill y taliad am wasanaethau yn daladwy? Os felly, dywedwch hynny.

Gwnewch y canlynol: :

  1. Ceisiwch gytuno gyda’r ochr arall, cyn gwneud cais am werthusiad, parthed beth yw gwraidd yr anghydfod a faint o’r taliad am wasanaethau sydd yn destun dadl.
  2. Nodwch gyfanswm yr anghydfod yn eich cyflwyniad. Er enghraifft :
    • Os oes sawl eitem yn rhan o’r taliad am wasanaethau, cyfrifwch nhw a rhowch y cyfanswm nad yw’n daladwy yn y blychau ffigyrau yn y Cais am Werthusiad neu Ymateb Gwerthusiad;

Cam 2: Cefnogwch eich eglurhad gyda gwybodaeth berthnasol

Mewn llawer achos o anghydfod, mae’r landlord a’r lesddaliwr yn methu cytuno ar y ffeithiau. Gan amlaf ni fydd y gwerthuswr yn ffurfio barn y naill ffordd na’r llall os nad oes gwybodaeth i gefnogi. Ond dylid cadw eich gwybodaeth sy’n cefnogi yn berthnasol ac yn hanfodol i’r anghydfod.

Ni fydd y gwerthuswr yn chwilio am wybodaeth:

Dyma ambell enghraifft o wybodaeth y byddwch eisiau ei anfon at y gwerthuswr :

Y les yn dangos beth mae’r lesddaliwr a’r landlord yn cytuno i wneud
Y cais am dâl am wasanaethau yn dangos y swm y gofynnir ei dalu
Datganiad taliadau am wasanaethau yn dangos beth mae’r lesddaliwr wedi ei dalu a beth sydd yn ddyledus
Amcangyfrifon yn dangos amcan o’r gost o wneud y gwaith/cyflenwi’r gwasanaethau
Dyfynbris yn dangos y dyfynbris am wneud gwaith/cyflenwi gwasanaethau
Anfonebau yn dangos yr hyn a dalwyd/ sydd i’w dalu am wneud gwaith/cyflenwi gwasanaethau
Llun o’r adeilad a datganiad o’r nifer o unedau ynddo yn dangos yr adeilad fel y mae ar hyn o bryd ac yn gymorth i’r gwerthuswr ddeall cyd-destun yr anghydfod

Anfonwch gopïau o’r ohebiaeth yn unig os bydd o gymorth i’r gwerthuswr benderfynu:

  1. am beth mae’r dadlau
  2. beth yw’r swm rydych yn dadlau amdano
  3. pam ydych chi’n meddwl ei fod /nad yw yn daladwy
  4. bod y swm rydych yn ei hawlio neu’n dadlau amdano wedi ei gyfiawnhau
Prif awgrymiadau

Nid oes angen manylion am yr hyn ddigwyddodd yn ystod yr anghydfod ar y gwerthuswr. Mae niferoedd mawrion o e-byst/eitemau gohebiaeth yn cuddio’r ffeithiau ac yn claddu gwybodaeth pwysig. Dylech gyflwyno’r dogfennau allweddol yn unig.

Gallai anfon gwybodaeth nad yw’n berthnasol arafu eich gwerthusiad neu ei wneud yn anaddas.

Glynwch at y ffeithiau. Ni fydd y gwerthuswr yn talu sylw i ddrwgdybiaethau neu farn heb brawf nac honiadau heb brawf.

Sicrhewch bod eich gwybodaeth yn BERTHNASOL: yr ansawdd – nid y maint – sydd yn cyfrif

Bydd gwybodaeth yn berthnasol os yw’n dangos pam fod y taliad am wasanaethau yn neu pam nad yw yn daladwy.

Gan amlaf ni fydd gwybodaeth yn berthnasol os yw ond yn dyblygu rhywbeth rydych wedi ei gyflwyno eisoes a/neu:

  1. ni ellir ei gysylltu gyda’r anghydfod parthed taliad am wasanaethau;
  2. nid yw’n profi unrhyw beth;

Ni fydd y gwerthuswr yn talu sylw i wybodaeth na ellir ei ddarllen neu luniau sydd yn aneglur.

 

ENGHRAIFFT O DDATGANIAD LESDDALIWR

Manylion yr anghydfod
Beth yw cyfanswm y taliad am wasanaethau? (Pa gyfnod?) £1,000 (e.e. 1 Ebrill 2015 tan 31 Mawrth 2016)
Faint ohono sydd yn destun anghydfod? £450
Manylion yr hyn yr hawlir amdano?
Ail-addurno rhannau cyffredin £250
Ffi rheolaeth £200
Arall (manylwch) £0
CYFANSWM £450

 

  1. Ail-addurno Rhannau Cyffredin
    Mae Cymal 3.8 o’r les yn galw ar i’r landlord ail-addurno’r rhannu cyffredin pob tair blynedd; a chymal 4.8 fy oblygiadau talu i. Ar dudalen 4 o’r dogfennau a gyflwynwyd mae bil am ail-addurno’r rhannu cyffredin, taliad rhag blaen, am wasanaeth nad yw eto wedi ei gyflenwi. Mae’r gost dros £100 ac nid oedd ymgynghoriad statudol am yr hyn sydd yn wasanaeth ar sail cytundeb dros 12 mis. O ganlyniad, mae £150 yn destun anghydfod.
  2. Ffi Rheolaeth Mae absenoldeb arolygiaeth dros wasanaethau yn costio cyfanswm o £8,000 yn 2015 yn golygu na chafodd y gwasanaeth ei gyflwyno i safon rhesymol ac o ganlyniad mae’r ffi rheolaeth cyfan yn destun anghydfod.

Dylid Nodi: arweiniad yn unig yw hwn ar sut i gyflwyno datganiad; nid yw’r dadleuon o anghenraid yn ddilys.

ENGHRAIFFT O DDATGANIAD LANDLORD

Manylion yr anghydfod
Beth yw cyfanswm y taliad am wasanaethau? (Pa gyfnod?) £1,000 (e.e. 1 Ebrill 2015 tan 31 Mawrth 2016)
Faint o hwn a ildiwyd? £0
  1. Ail-addurno Rhannau Cyffredin
    Ar dudalen 3 o’r dogfennau a gyflwynwyd ceir copi o Adran 20 y ddogfen ymgynghori – hysbyseb o fwriad – a anfonwyd at y ceisiwr. Ar dudalen 4 ceir crynodeb o’r arsylwadau a dderbyniwyd gan 6 o’r 10 lesddaliwr; ac mae tudalen 5 yn nodi’r contractwr a enwyd i wneud yr ail-addurno. Nid yw’r cytundeb yn gytundeb hir-dymor cymhwysol a gan fod y swm yn daladwy gan unrhyw lesddaliwr yn llai na £250, nid oedd galw am ymgynghoriad statudol. Wrth imi ysgrifennu hwn, mae’r contractwr fod dechrau ar y gwaith ymhen pythefnos.

    • Ffi Rheolaeth
    • Mae Cymal 8 yn nodi sylfaen y taliadau am wasanaethau mewn perthynas â’r gwaith. Mae’n cynnwys, yn is-gymal ‘a’, swm i gwrdd â chostau’r landlord wrth fynd ati i gyflogi gwasanaethau rheoli. Mae gwasanaethau rheoli wedi cael eu darparu trwy gydol y flwyddyn ac ar gost rhesymol i sicrhau bod yr adeilad wedi ei yswirio, bod cyflenwad trydan yn cyrraedd y rhannau cyffredin, bod ail-addurno yn digwydd yn gylchol a’i gadw’n lân. Mae’r swm ar gyfradd y farchnad ac mae copi o’r cytundeb rheolaeth cyfredol wedi ei ddarparu.
 

CRYNODEB

LEASE is governed by a board, appointed as individuals by the Secretary of State for the Ministry of Housing, Communities & Local Government.

This website uses cookies to improve your experience. Tell me more Accept